小區(qū)暗藏萬億金礦 智慧化物業(yè)管理

2018-11-20 13:37?來源 綜合

　　小區(qū)暗藏萬億金礦：隨著人工智能、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等高新技術(shù)的發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也將人工智能化，這個行業(yè)暗藏著萬億市場，好比一個巨大的金礦，已經(jīng)有企業(yè)先試水了，整合“線上”和“線下”兩端的資源，一方面為居民創(chuàng)造更加便捷的社區(qū)生活環(huán)境，另一方面也提升了自身的管理效率。

　　智慧化物業(yè)方便小區(qū)住戶大數(shù)據(jù)提升物業(yè)管理效率

　　家住深圳某小區(qū)的王女士一早起來，發(fā)現(xiàn)廚房的水龍頭無法擰緊，一直在不停地滴水，家人都去上班了，她自己也不會維修，于是她拿出手機，對著水龍頭拍了幾張照片，上傳到小區(qū)物業(yè)的APP里面。 

　　王女士的報修訂單很快傳到小區(qū)物業(yè)管理處的后臺，工作人員立刻通過系統(tǒng)，通知到相應(yīng)的維修人員，不一會，維修人員就帶著工具上了門。除了能夠快速報修以外，用戶在APP上傳人臉信息并通過審核之后，可以通過人臉識別技術(shù)快速通過小區(qū)門禁，解決了出門忘記帶門禁卡的問題，同時朋友來家里做客也更加方便。 

　　事實上，智慧物業(yè)不僅僅是給住戶帶來了方便。徐正林是該小區(qū)的設(shè)備維修人員，他的主要工作就是定期巡查抄表，并檢查各種設(shè)備的工作狀態(tài)，自從小區(qū)設(shè)備應(yīng)用上物聯(lián)網(wǎng)傳感器技術(shù)之后，他的工作就輕松多了。 

　　此外，小區(qū)的工作人員告訴記者，除了設(shè)備都裝上傳感器以外，小區(qū)所有的電梯、路燈等公共設(shè)施，上面都有一個對應(yīng)的二維碼，當某個公共設(shè)施出現(xiàn)損壞或者故障，工作人員只要掃描該二維碼，就能夠看到該設(shè)施的所有信息以及故障處理步驟，同時通過這些二維碼，可以將物理的小區(qū)進行數(shù)字化，為大數(shù)據(jù)分析提供樣本。

　　萬科物業(yè)CEO 朱保全：從五年前開始，我們每年從營業(yè)收入拿出1.5個百分點專門用于科技投入?，F(xiàn)在，我們有一支超過300人的科技團隊去做科技研發(fā)。從實際效果來看，在過去的五年里，我們的管理規(guī)模大概增長了500%，但是人員并沒有增加這么多，所以，從管理效率來說是帶來非常大的幫助。 

　　智慧化物業(yè)進醫(yī)院物業(yè)企業(yè)承接臨床醫(yī)療輔助服務(wù)

　　事實上不僅僅是傳統(tǒng)住宅小區(qū)，作為對物業(yè)管理服務(wù)有著特殊要求的醫(yī)療行業(yè)，也正在享受著智慧物業(yè)帶來的管理效率提升。而物業(yè)企業(yè)的服務(wù)也開始深入到醫(yī)院的日常工作，承擔(dān)起部分臨床醫(yī)療輔助服務(wù)的工作，甚至在有的醫(yī)院，除了醫(yī)生和護士以外，其余所有人都是物業(yè)公司的人，讓醫(yī)務(wù)人員能夠更加專注服務(wù)患者。 

　　吳先生是物業(yè)管理公司派駐在深圳一家醫(yī)院的醫(yī)療運送工，每天工作任務(wù)主要是帶檢病人、運送標本等任務(wù)，沒事的時候他就坐在這里的椅子休息，可每當他手里的這臺設(shè)備響起，他就知道有任務(wù)了。 

　　負責(zé)該醫(yī)院物業(yè)管理項目的工作人員告訴記者，她所在的物業(yè)公司除了承接醫(yī)院的安保、設(shè)備維保、保潔等傳統(tǒng)三保外，還承接了醫(yī)院的醫(yī)療輔助服務(wù)，例如導(dǎo)分診、護工、醫(yī)療輔助運送等，為此他們專門開發(fā)了一套醫(yī)療運送系統(tǒng)，通過信息化軟件對運送過程進行把控，對人力資源進行合理優(yōu)化配置，提高物業(yè)管理與服務(wù)的效率。 

　　此外，由于醫(yī)院的設(shè)備比較復(fù)雜，它的保養(yǎng)維護標準也比較高，以往設(shè)備壞了，需要各種填單審批之后才能維修，如今通過這個平臺，所有的流程得以簡化。

　　該醫(yī)院的負責(zé)人告訴記者，醫(yī)院對物業(yè)管理服務(wù)的需求和其他行業(yè)有很多不同點，醫(yī)院一年365天，每天24小時，都必須及時響應(yīng)醫(yī)療工作中所出現(xiàn)的各種突發(fā)事件，因此傳統(tǒng)物業(yè)很難滿足其需求。

　　深圳大學(xué)總醫(yī)院教授陳向東：對于一個高水平的醫(yī)院來講，也必須有現(xiàn)代化的物業(yè)來保證，特別是數(shù)字化技術(shù)、現(xiàn)在的管理技術(shù)以及信息化技術(shù)，能夠融入到物業(yè)管理中，可能對于醫(yī)院的物業(yè)運行，它的安全有效、高效運行是很有幫助的。

　　物業(yè)企業(yè)積極擴展非住宅業(yè)務(wù)機構(gòu)類物業(yè)市場競爭激烈

　　近年來，由于中國房地產(chǎn)市場逐漸轉(zhuǎn)入存量發(fā)展，同時傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理服務(wù)費偏低，且業(yè)主分散，種種因素誘發(fā)了大型物業(yè)企業(yè)向外看的步伐，使其服務(wù)的物業(yè)類型呈現(xiàn)多元化趨勢，不少企業(yè)都在積極擴展非住宅業(yè)務(wù)。

　　隨著住宅物業(yè)逐漸走向穩(wěn)健發(fā)展，以商務(wù)寫字樓、政府機構(gòu)、企業(yè)總部為代表的商企物業(yè)，成為大型物業(yè)企業(yè)的發(fā)力點。自2015年開啟市場化以來，萬科物業(yè)在業(yè)務(wù)規(guī)模擴大的同時，同步探索物業(yè)管理的多樣性與可能性。在住宅物業(yè)外，大力發(fā)力商企物業(yè)。今年萬科物業(yè)正式將“萬物商企”子品牌推向市場。截至2018年10月，萬科物業(yè)所有服務(wù)項目中商企項目占比已超過21%。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬物商企現(xiàn)已覆蓋52個大中小城市，服務(wù)項目個數(shù)高達481個，總面積達到3497萬平方米，服務(wù)對象包括商務(wù)寫字樓，政府機構(gòu)、企業(yè)總部等。此外，碧桂園服務(wù)在今年的年中報中也強調(diào)，計劃通過加強合作為非住宅物業(yè)如商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府及公共設(shè)施等提供物業(yè)管理服務(wù)。無論是基于行業(yè)特點還是著眼未來，拓展非住宅物業(yè)服務(wù)都成為大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然選擇。 

　　中航物業(yè)總經(jīng)理劉文波：從整個市場來看，大概物業(yè)管理行業(yè)60%是住宅類的，40%是非住宅類的。從整個利潤率來看，優(yōu)質(zhì)的機構(gòu)類的物業(yè)的這種利潤率，應(yīng)該還是要比這個住宅類還是要高很多。而且它的抗成本上漲這種風(fēng)險的能力還是要強一點。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，以深圳為例，中心區(qū)寫字樓物業(yè)管理費每平米達到二三十元，而小區(qū)物業(yè)管理費也就每平米幾元錢，最高的也就十元左右，除了物業(yè)管理費高以外，機構(gòu)類物業(yè)業(yè)主的單一性，讓物業(yè)企業(yè)管理起來溝通更加輕松。 

　　近年來，政府機構(gòu)、高校后勤、醫(yī)院物業(yè)等一系列的非住宅物業(yè)管理， 成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)對象，機構(gòu)類物業(yè)市場規(guī)模越來越大，那么隨著未來越來越多物業(yè)企業(yè)的進入，該領(lǐng)域也將迎來激烈的競爭。 

　　中航物業(yè)總經(jīng)理劉文波：很多的競爭對手進入之后，他們可能最容易采取的一個方式就是低價競爭。但是，因為機構(gòu)類的客戶和住宅類的業(yè)主不一樣，他們的消費會更加理性，所以，我相信在這一塊最終PK的應(yīng)該還是綜合實力，一個很強的競爭力，而不僅僅是價格。  

　　人力成本上漲市場化程度低困擾物業(yè)行業(yè)發(fā)展

　　中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《2018全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》顯示，2017年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)共11.8萬家，物業(yè)管理從業(yè)人員約904.7萬人，經(jīng)營總收入為6007.2億元，占2017年全國服務(wù)業(yè)增加值比重達到1.4%。而據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院相關(guān)報告顯示，預(yù)計到2020年，全國物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模將過萬億，物業(yè)行業(yè)未來發(fā)展前景巨大，但是目前行業(yè)仍然面臨不少的問題。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，作為勞動密集型行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)目前面臨最大的問題，就是近年來人力成本的上漲，一個大型物業(yè)公司，以2萬人員工來計算，一年光人力成本都會上漲幾千萬，同時基層員工流動性比較大，也給企業(yè)經(jīng)營帶來一定的影響。 

　　此外，物業(yè)服務(wù)收費難一直困擾著物業(yè)公司的生存與發(fā)展。由于物業(yè)管理市場化程度不高，缺乏競爭意識，運作不規(guī)范，部分業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)費的現(xiàn)象比較嚴重。 

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，物業(yè)是為業(yè)主這個團體服務(wù)，但是這個團體在中國目前遇到不小的困難，業(yè)主大會的成立、運作、換屆都很困難，甚至成為產(chǎn)生矛盾的根源，以深圳為例，目前只有40%的小區(qū)成立了業(yè)主委員會，很多小區(qū)想換物業(yè)都很困難，因為甲方主體不存在。

　　整體來看，我國物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域呈現(xiàn)大行業(yè)小企業(yè)，集中度不高，但是隨著近年來物業(yè)行業(yè)一系列的兼并與收購，龍頭企業(yè)的集中度效應(yīng)也在慢慢顯現(xiàn)，此外物業(yè)企業(yè)也以前所未有的熱情擁抱資本市場，自從2014年6月，花樣年控股拆分物業(yè)管理公司彩生活登陸聯(lián)交所以來，除南都物業(yè)A股上市外，目前共8家物業(yè)管理公司在港股上市，港股成為物業(yè)企業(yè)選擇最多的上市地點。 

　　你看到這個大商機了嗎？

編輯： yujeu